Kanta-Häme

Huolellinen kiinteistöhuolto ei maksa enempää kuin välttämättömät korjaukset

Pitkällä aikavälillä kiinteistön huolellinen huolto ei tule kalliimmaksi kuin vain välttämättömien korjausten toteuttaminen. Asia tutkittiin Linnan Tilapalveluiden ja Linnan Kehityksen yhdessä toteuttamassa selvityksessä.

Selvityksessä tarkasteltiin kahdenlaisen huolto-ohjelman vaikutuksia korjauskustannuksiin rakennuksen 40-vuotisen elinkaaren ajalla.

Selvityksessä huolto-ohjelmia kutsuttiin huolellisen huollon ja välttämättömien korjausten ohjelmiksi. Huolellisessa huolto-ohjelmassa huoltotöitä tehdään rakenteiden ja talotekniikan laskennallisen käyttöiän mukaan. Välttämättömien korjausten ohjelmassa huoltotöitä tehdään silloin, kun ongelmia ilmenee. Laskelmien tulos oli Linnan Tilapalveluiden rakennusteknisen asiantuntijan Mika Metsäalhon mukaan melko yllättävä.

Lyhyemmällä aikavälillä välttämättömien korjausten ohjelma tulee halvemmaksi, mutta koko rakennuksen elinkaaren ajalla tarkasteltaessa huolto-ohjelmien kustannukset eivät eroa juuri ollenkaan. Tulos selittyy osittain sillä, että välttämättömien korjausten ohjelmaa noudattaessa rakenteita ja tekniikkaa joudutaan uusimaan ennen niiden laskennallisen käyttöiän päättymistä.

Suurin ero huolto-ohjelmien välille piirtyi, kun tarkasteltiin käyttöastetta. Huolellista huolto-ohjelmaa noudattamalla rakennuksen käyttöaste voidaan pitää korkeana koko elinkaaren ajan.

– Suunnitelmallinen huolto tuottaa kuluja tasaisesti, välttämättömien korjausten ohjelma taas tuottaa isoja kertaluonteisia korjauksia, jotka lisäksi aiheuttavat käyttökatkoja, Metsäalho kertoo.

Metsäalhon mukaan Hämeenlinnassa kiinteistöjen kunnossapitomäärärahat ovat niin niukat, että väkisinkin ajaudutaan kohti välttämättömien korjausten ohjelmaa.

– Kunnossapitoa tehdään resurssien puitteissa se mikä pystytään, Metsäalho sanoo.

Huollon suunnittelu ja seuranta on puutteellista.

– Eritasoisia vuosihuolto-ohjelmia on olemassa, mutta koko rakennuksen elinkaarta tarkastelevia ohjelmia ei ole laadittu, Metsäalho sanoo.

Koko rakennuksen elinkaaren kattava huolto-ohjelma on avainasemassa, jos olosuhteet halutaan pitää terveellisinä ja turvallisina. Useissa Hämeenlinnan kouluissa ja päiväkodeissa on viime vuosina todettu sisäilmaongelmia. Yhteensä kymmenissä kaupungin kiinteistöissä on ongelmia homeen, kosteuden tai huonon sisäilman kanssa.

Metsäalhon mukaan huollon laiminlyöminen ei kuitenkaan selitä sisäilmaongelmia kokonaan. Suuri osa kaupungin kiinteistöistä on rakennettu 1950–1980-luvuilla ja aikakauden rakennustekniset ratkaisut vaikuttavat asiaan. Esimerkiksi aikanaan ilmanvaihtojärjestelmien äänieristeenä käytettyjen villakuitujen on todettu aiheuttavan sisäilmaongelmia.

Kaupungilla on yhteensä 264 ylläpidettävää kiinteistöä. Niiden korjausvelka on noin 49 miljoonaa euroa.

Kiinteistöjen huollon ja korjausvelan kanssa ollaan vaikeassa tilanteessa, sillä kaupunki on parhaillaan laatimassa historiallisen tiukkaa budjettia. Toisaalta tilannetta ei edes voida korjata ei niin yksinkertaisella tavalla kuin kiinteistöhuollon määrärahoja lisäämällä.

Metsäalhon mukaan huolellista huolto-ohjelmaa voidaan käytännössä soveltaa vain uusiin tai hiljattain peruskorjattuihin rakennuksiin. Suunnitelmallisen huollon aloittamisesta ei ole hyötyä kesken rakennuksen elinkaaren, jos huolto on sitä ennen laiminlyöty vuosien ajan.

Linnan Tilapalveluiden toimitusjohtajan Raili Salmisen mukaan uudet ja hiljattain peruskorjatut kiinteistöt on tarkoitus siirtää elinkaaren mukaiseen tarkasteluun. Salminen uskoo, että uudistus on mahdollista toteuttaa vaiheittain.

– En usko, että budjettivaikutus olisi kerralla kovin iso, Salminen sanoo. HÄSA

Päivän lehti

27.1.2020